Es pot vendre un pis llogat?
Es pot vendre un pis llogat? Segurament aquesta pregunta se l’han plantejat tant propietaris com llogaters. La resposta és que sí, un habitatge llogat, ja sigui casa o pis, es pot vendre.
Ara bé, el llogater no queda pas desamparat, ja que podrà exercir el dret d’adquisició preferent reconegut a l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans.
TENIU UN PIS PER LLOGAR? NOSALTRES US AJUDEM A TROBAR EL MILLOR LLOGATER
Què és el dret d’adquisició preferent?
Segons l’apartat 1 de l’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans, en cas de venda de l’habitatge arrendat, l’arrendatari té dret d’adquisició preferent en les condicions que detallen els apartats següents de l’article.
El terme “adquisició preferent”, com el nom indica, significa que el llogater o arrendatari tindrà preferència sobre qualsevol altra persona a l’hora d’adquirir l’habitatge que té llogat.
Maneres d’exercir el dret d’adquisició preferent.
El dret de tempteig
El propietari ha de comunicar de manera fefaent a l’arrendatari la decisió de vendre l’habitatge. En aquesta comunicació hi han de constar també totes les condicions i el preu de la venda.
Un cop rebuda aquesta comunicació, l’arrendatari tindrà 30 dies naturals per exercir el dret de tempteig. En fer-ho, l’arrendatari adquirirà preferentment l’immoble amb les mateixes condicions (preu, etc.) que s’havien ofert a un tercer.
El dret de retracte
Si, per les raons que fossin, no es comuniqués a l’arrendatari la intenció de vendre l’immoble, aquest no queda desprotegit, tampoc.
L’apartat tercer de l’article 25 de la LAU reconeix el dret de retracte al llogater en cas que no li hagués estat comunicada la intenció de vendre o bé si el preu efectiu de venda o les condicions finals resultin menys oneroses que les que li van ser comunicades.
En aquest cas el llogater té 30 dies naturals per exercir-lo, a comptar a partir de l’endemà de la notificació fefaent que l’adquirent ha de fer-li mitjançant lliurament de còpia de l’escriptura pública o document on es formalitzi la compra.
En el moment de fer l’escriptura de compra-venda s’haurà de fer constar que s’han produit les notificacions esmentades per tal que l’arrendatari pogués optar a exercir el dret d’adquisició preferent.
En cas que l’immoble no estigui arrendat, també s’haurà de fer constar expressament a l’escriptura, sota pena de falsedat en document públic. (Art. 125.5 LAU).
Què passa si el llogater no exerceix el dret d’adquisició preferent?
El llogater té l’obligació de deixar fer visites a possibles compradors?
Sense l’autorització del llogater, el propietari no pot ensenyar l’habitatge en venda a ningú, i el llogater no està obligat a facilitar l’accés a l’habitatge.
Tanmateix, si el llogater no pot o no vol exercir el dret de tempteig, pot arribar a un acord amb el propietari per tal de facilitar les visites de possibles compradors.
Subrogació del contracte
Si, finalment, la compra-venda es du a terme sense que el llogater hagi exercit el dret d’adquisició preferent, d’acord amb el que estableix l’article 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans, el nou propietari queda subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador.
L’adquirent d’un habitatge arrendat queda subrogat en els drets i les obligacions de l’arrendador durant els cinc primers anys de vigència del contracte, o set anys si l’arrendador anterior és una persona jurídica, encara que concorrin en ell els requisits de l’article 34 de la Llei hipotecària.
DESCOBRIU TOT EL QUE NECESSITEU SABER PER LLOGAR UN HABITATGE
