Què és la tàcita reconducció?
La tàcita reconducció és una figura jurídica contemplada a l’article 1.566 del Codi Civil i que és d’aplicació quan, un cop finalitzat el termini fixat al contracte de lloguer i les pròrrogues previstes a la Llei d’Arrendaments Urbans, cap de les dues parts, ni arrendador ni arrendatari, comunica a l’altra la voluntat de finalitzar el contracte.
Però anem per parts i analitzem tots els conceptes que hem esmentat.
Teniu un habitatge per llogar? En busqueu un? Nosaltres us podem ajudar.
La duració mínima del contracte de lloguer
Segons l’article 9 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), la durada del contracte es fixa lliurement per les parts, arrendatari i arrendador.
En cas que al contracte no es fixi cap termini, s’entendrà que el contracte es subscriu per un any, sens perjudici del dret a prórroga que pugui correspondre (vid. apartat següent).
La pròrroga obligatòria
Si la durada pactada al contracte és inferior 5 anys, en cas que l’arrendador sigui persona física o de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, un cop arribat el venciment del contracte, aquest es prorrogarà automàticament fins als 5 o 7 anys, segons correspongui.
Això serà així sempre que l’arrendador no hagi fet saber a l’arrendatari la voluntat explícita de no renovar el contracte en un termini de 30 dies abans de la finalització.
I després de la pròrroga obligatòria?
Apartat 1 article 10 LAU
Un cop transcorregut el termini de la pròrroga obligatòria, la LAU preveu al primer apartat de l’article 10 el següent:
1. Si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les seves pròrrogues, (…), cap de les parts ha notificat a l’altra, almenys amb quatre mesos d’antelació a aquella data en el cas de l’arrendador i almenys amb dos mesos d’antelació en el cas de l’arrendatari, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més.
És a dir que, si havent arribat al màxim de 5 o 7 anys cap de les parts comunica a l’altra la voluntat de no renovar el contracte, aquest queda automàticament renovat anualment fins a 3 anys més.
Apartats 2 i 3 article 10 LAU
A més d’aquesta pròrroga extraordinària de l’apartat anterior, en cas que el llogater “acrediti una situació de vulnerabilitat social i econòmica sobre la base d’un informe o certificat emès l’últim any pels serveis socials d’àmbit municipal o autonòmic” o bé si l’immoble està situat en una zona tensionada, hi ha possibilitat d’una tercera pròrroga.
En cas de vulnerabilitat acreditada, es podrà prorrogar el contracte pel termini extraordinari d’un any, sotmès a les mateixes condicions establertes pel contracte en vigor. Aquesta pròrroga ha de ser acceptada expressament per l’arrendador, excepte si es tracta d’un gran tenidor d’acord amb el que estableix la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge.
Si es tracta d’un habitatge situat en una zona tensionada, a sol·licitud de l’arrendatari, el contracte es pot prorrogar per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys. Durant aquest temps es continuaran aplicant les mateixes condicions del contracte en vigor. Aquesta pròrroga també ha de ser acceptada expressament per l’arrendador.
Última etapa: la Tàcita Reconducció
L’article 1.566 del Codi Civil estableix el següent:
Si en acabar el contracte, l’arrendatari continua gaudint quinze dies de la cosa arrendada amb l’aquiescència de l’arrendador, es considera que hi ha reconducció tàcita pel temps que estableixen els articles 1577 i 1581, llevat que hi hagi precedit requeriment.
L’article 1577 citat, fa referència als predis rústics, de manera que no és aplicable al cas que ens ocupa. Però sí que ho és el 1581 que diu el següent:
Si no s’ha fixat un termini per a l’arrendament, es considera fet per anys quan s’ha fixat un lloguer anual, per mesos quan és mensual, per dies quan és diari.
Així doncs, mentre cap de les parts comuniqui a l’altra la voluntat de rescindir el contarcte, aquest continuarà prorrogant-se, sigui anualment o mensual, mentre es vagi pagant la renda.
Tanmateix, aquesta no deixa de ser una situació precària i que no aporta gaire seguretat jurídica, especialment a l’arrendatari. Per això la nostra recomanació seria acordar la signatura d’un nou contracte.
En cas que, per contra, volgueu rescindir el contracte, en aquest altre article trobareu tota la informació relativa als documents necessaris per finalitzar-lo correctament.
Teniu dubtes sobre el vostre contracte de lloguer? Contacteu amb nosaltres i us ajudarem.
